SCI

L'imposition de la SCI

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La création d'une SCI peut être décidée et mise en place comme un outil de gestion du patrimoine immobilier. Cette procédure est subordonnée à des formalités d'immatriculation, et de statuts.

En effet, une SCI (société civile immobilière) est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d'un objet social déterminé par les associés, en rapport avec un bien immobilier.

Les revenus tirés d'une SCI sont différemment imposables selon le type de propriétaire des parts.

Imposition des revenus tirés de la SCI

Par défaut, la fiscalité appliquée est celle de l'impôt sur le revenu des particuliers. La SCI est alors qualifiée de « transparente ».

Les associés peuvent décider d'opter pour l'impôt sur les sociétés, pour limiter leur taux d'imposition en cas d'impôt sur le revenu important, par exemple.

Depuis le 1er janvier 2019, il est possible de renoncer à l’option au cours des 5 exercices qui suivent celui au titre duquel l’option pour l’impôt sur les sociétés a été effectuée. Au-delà, l'option devient irrévocable (article 239 du Code général des impôts tel qu'issu de la loi du 28 décembre 2018 n° 2018-1317 de finances pour 2019).

Les associés, en tant que personnes physiques, seront imposés à l'impôt sur le revenu en tant que revenu foncier. En cas de déficits, ils peuvent également être déduits des revenus dans une certaine limite fixée annuellement (10 700 €).

Exemple : le bien est mis en location, chacun des associés devra déclarer les dividendes qu'il perçoit en tant que revenu foncier, au même titre qu'un propriétaire déclare ses loyers.

Si les parts sont détenues par des personnes morales (une autre société), les revenus seront inclus dans le bilan de cette société et imposables selon le régime choisi par celle-ci (forfait, réel, etc.).

Bon à savoir : le plafond du déficit foncier imputable est de 15 300 € pour les immeubles concernés par un amortissement de type « Périssol ». La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente également ce plafond à 15 300 € dans le cadre du dispositif Cosse à compter de l'imposition des revenus de 2019 (ce dispositif  a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l'article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, et soumis à un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020).

À noter : le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022). Ce doublement s’applique aux dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Le bailleur doit justifier du nouveau classement de performance énergétique avant le 31 décembre 2025 sous peine de voir le doublement du plafond de déduction remis en cause.

 

Fiscalité et SCI : imposition des revenus à la vente des parts sociales ou de l'immeuble

Si un associé décide de vendre ses parts sociales, la plus-value qui peut en découler sera imposée selon le régime des plus-values immobilières de particuliers. La date de référence sera celle de l'acquisition des parts, sachant que les plus-values immobilières sont exonérées d'imposition après 15 années de détention.

Si la vente de l'immeuble est décidée, l'imposition de la plus-value sera calculée de la même façon. Si les parts appartiennent à une personne morale, les plus-values s'inscriront dans le bilan de celle-ci.

Imposition SCI : frais déductibles

La SCI peut déduire certains frais dans son résultat imposable. Le résultat de la SCI sera imposé dans les revenus de chacun des associés (qu'il ait perçu les dividendes ou qu'il les ait laissé en réserve sur les comptes de la SCI). Ce résultat est fonction des recettes, comme les loyers perçus, et des charges.

Certains frais sont déductibles du résultat de la SCI :

  • les travaux ouvrant droit à crédit d'impôt : isolation, certaines chaudières, etc. ;
  • en cas de location, les frais incombant au propriétaire, à savoir les réparations : toitures, maçonnerie, etc. ;
  • les frais de gestion ;
  • les primes d'assurance ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • la taxe foncière.

Plus les charges de la SCI seront importantes, moins le résultat sera élevé. Et si le résultat est faible, l'imposition le sera aussi. C'est l'avantage de la SCI, de payer moins d'impôts grâce à la déduction des charges.

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