Une SCI est dite transparente lorsqu'elle tire 90 % de ses revenus de la location immobilière non meublée.
En premier lieu le gérant doit déclarer les revenus de la société, en précisant la part revenant à chaque associé. Ces derniers vont les déclarer directement en tant que revenus locatifs, au régime du réel ou à celui du micro-foncier.
1. Faites le compte des recettes et des dépenses
Faites le compte des recettes
Les recettes de la SCI incluent :
- les loyers encaissés ;
- les subventions perçues ;
- les retards de loyers encaissés ;
- les indemnisations d'assurance ;
- les recettes issues de location d'emplacements publicitaires ;
- les recettes issues de la location de toit (installation d'antennes).
Note : les loyers impayés ne sont donc pas pris en compte.
Faites le compte des dépenses
Les dépenses de la SCI incluent :
- les frais d'entretien ;
- le coût des travaux ;
- la taxe foncière ;
- les primes d'assurance ;
- les autres taxes locales ;
- tous les frais engagés dans la gestion des immeubles.
2. Déclarez les revenus de la SCI
Le gérant doit remplir une déclaration spécifique, en fonction de certains critères. Il ne doit pas oublier l'annexe de chaque déclaration, car il devra la remettre aux associés.
Si la SCI répond aux critères ci-dessous
Si la société civile immobilière :
- Ne comprend que des personnes physiques pour associés, ou des personnes morales détenant des parts dans le cadre de leur activité professionnelle.
- N'est pas nu-propriétaire.
- N'utilise pas la défiscalisation Besson, Robien ou Périssol.
- Ne possède aucun immeuble implanté dans un secteur sauvegardé ou dans un secteur de mise en valeur du patrimoine.
- Ne possède aucun immeuble déclaré monument historique.
Si les cinq conditions ci-dessus sont réunies, le gérant doit remplir le formulaire 2072 – S.
Si la SCI ne répond pas aux critères ci-dessus
Si la société ne répond pas aux critères énumérés ci-dessus, le gérant doit effectuer la déclaration de revenus à l'aide du formulaire 2072 – C – SD.
Remettez la déclaration au centre des impôts
Le gérant doit remettre la déclaration au centre des impôts dont dépend le siège social de la SCI. Il peut le faire :
- par lettre recommandée avec avis de réception ;
- en portant la déclaration en personne.
Ne dépassez pas la date limite
Le service des impôts doit recevoir la déclaration de revenus de la SCI au plus tard le premier jour ouvrable après le 1er mai. Si cette déclaration arrive en retard, le gérant sera considéré comme responsable par les associés.
3. Avisez les associés
Une fois la déclaration de revenus de la SCI déposée au service fiscal, le gérant envoie la déclaration complète à chaque associé, y compris l'annexe.
Il peut le faire :
- par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- par pli d'huissier ;
- en main propre au cours d'une réunion de l'assemblée générale des associés, qu'il aura lui-même convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par pli de l’huissier.
4. Les associés déclarent leurs revenus
Si ces revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €
Si la totalité des revenus fonciers de l'associé est inférieure à 15 000 €, il peut les déclarer au régime du micro foncier, et bénéficier ainsi d'un abattement de 30 %.
Il doit remplir le formulaire de déclaration 2042, les revenus perçus iront s'ajouter à sa base de revenus personnels, abattement déduit.
Note : l'abattement de 30 % s'applique sur les revenus perçus par la SCI, sans déduire les frais engagés, multiplié par son coefficient de parts.
Exemple : prenons une SCI engrangeant 10 000 € de revenus locatifs, pour 2000 € de frais. Un actionnaire à 35 % ayant choisi le régime du micro foncier déclarera 3500 € de revenus locatifs, desquels seulement 2450 € seront ajoutés à sa base de revenus imposables : 10 000 € x 35 % = 3500 € ; 3500 € -30 % = 2450 €.
Si ces revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €
Si la totalité des revenus fonciers de l'associé est supérieure à 15 000 €, il doit les déclarer au régime du réel simplifié. Il pourra ainsi déduire toutes les charges de la SCI, multipliées par son coefficient de parts, ainsi que ses dépenses personnelles engagées dans le cadre de la SCI.
Il doit remplir le formulaire de déclaration 2044.
Exemple : prenons une SCI engrangeant 10 000 € de revenus locatifs, pour 2000 € de frais. Admettons que cet actionnaire à 35 % ait payé 900 € d'intérêts et 350 € de prime d'assurance emprunteur. S'il est imposé au micro foncier, il déclarera 3500 € de revenus fonciers, et ajoutera 1550 € à sa base de revenus imposables : 10 000 € x 35 % = 3500 € ; 2000 € x 35 % = 700 € ; 700 € + 900 € + 350 € = 1950 € ; 3500 € -1950 € = 1550 €.