La création d’une société civile immobilière doit se faire de manière réfléchie et ordonnée. Le choix des associés, la manière dont le gérant est nommé et dont le capital sera apporté vont influer sur la réussite des opérations financières futures.
Or, lorsque les sommes en jeu ne sont pas importantes, il n’est pas toujours fiable de s’adresser à un avocat ou à un notaire. Voici les étapes à suivre pour créer une SCI en connaissance de cause.
1. Choisissez les associés
Il faut au minimum deux associés pour constituer une SCI.
Pour conserver un bien au sein d’une famille
Lorsque les membres d’une même famille ont recours à la société civile immobilière afin de s’assurer qu’un bien immobilier restera dans le cercle familial, on parle d’une SCI familiale. Il ne s’agit cependant pas d’un terme juridique, mais commun.
Lorsque l’objet est de conserver un patrimoine immobilier au sein d’une famille, comme une résidence secondaire de caractère par exemple, ne choisissez comme associé que les membres de cette famille.
L’important est de réunir des associés ayant le même objectif, et surtout le même attachement affectif aux biens immobiliers qu’il s’agit de protéger.
Pour effectuer un investissement
Lorsque la SCI est destinée à effectuer un investissement, les associés seront donc les investisseurs. Il est très important de s’assurer du potentiel financier des actionnaires. La réussite du projet dépend de la capacité d’investissement de chacun.
Au cas où la SCI signe une promesse de vente sur un bien immobilier, mais que la transaction échoue due au retard de paiement de l’un des investisseurs, c’est toute la SCI qui perdra son dépôt de garantie.
Pour éviter ce genre de situation, les fondateurs peuvent :
- Demander à chaque actionnaire de bloquer une certaine somme chez un notaire, somme qui servira à indemniser les autres actionnaires en cas de défaut.
- Ne signer les statuts de la SCI que si tous les actionnaires ont en main une offre préalable de crédit suffisante pour que le projet ait lieu.
2. Choisissez entre un capital fixe ou variable
Si les fondateurs ne prévoient pas d’accepter de nouveaux associés
La SCI à capital fixe est préférable s’il s’agit d’une SCI familiale, ou s’il n’est pas prévu d’accueillir de nouveaux associés. Dans cette configuration, les fondateurs pourront toujours augmenter le capital, mais en suivant une procédure bien définie.
Si les fondateurs prévoient d’accepter de nouveaux associés
Même si l’objet d’une société civile immobilière est de restreindre un investissement à un cercle de personnes, certains projets peuvent être purement destinés à l’investissement.
Si les fondateurs espèrent glaner de nouveaux investisseurs dans le futur, il sera préférable d’avoir recours à la SCI à capital variable. Le gérant pourra effectivement accepter d’autres associés beaucoup plus facilement.
3. Déterminez la constitution du capital
Le capital d’une SCI peut être apporté :
- en une seule fois ou en différé ;
- en nature ou en numéraire.
Faites la somme des apports numéraires
Les apports numéraires sont constitués des sommes d’argent détenues par certains associés, et destinées à la constitution de la SCI. Les fondateurs doivent additionner ces montants.
Faites la somme des apports en nature
Les apports en nature sont constitués par les biens immobiliers apportés par certains associés. Les fondateurs doivent faire évaluer ces immeubles, par un notaire ou par une agence immobilière.
Faites la somme des apports différés
Les apports différés sont représentés par les prêts immobiliers, souscrits par certains associés pour financer leur(s) part(s).
Additionnez tous les apports de capitaux
Les fondateurs doivent additionner les apports en différé avec ceux en nature et numéraires, et effectuer la comparaison avec le coût du projet.
Le résultat doit être suffisant pour couvrir :
- les frais de notaire ;
- les frais de garantie du prêt immobilier s’il y a lieu ;
- la prime d’assurance habitation ;
- le fonds de roulement de départ s’il y a lieu ;
- la commission d’agence immobilière s’il y a lieu.
4. Établissez les statuts
La phase d’établissement des statuts est sans aucun doute la plus importante de la création d’une SCI. Les statuts comprennent :
- nom de la société ;
- état civil des associés ;
- adresse du siège social ;
- objet, capital et durée ;
- nomination d’un gérant.
5. Choisissez la fiscalité de la SCI
Si la SCI a l’intention de louer meublé
Lorsqu’une société civile immobilière met en location des logements pourvus de suffisamment de meubles pour vivre, elle doit payer ses impôts au titre de l’impôt sur les sociétés.
Si la SCI n’a pas l’intention de louer meublé
Si les fondateurs d’une SCI n’ont pas pour intention de mettre en location des logements meublés, ils n’ont aucune démarche spécifique à accomplir.
S’il y a effectivement mise en location vide, chaque associé sera imposé sur les revenus fonciers.
6. Déclarez la SCI
Le cas échéant, enregistrez la SCI au centre des impôts
Depuis le 1er juillet 2015, il n’est plus obligatoire d’enregistrer les statuts auprès du service des impôts des entreprises (SIE) sauf en cas :
- d’établissement de l’acte de constitution de la société par un notaire ;
- d’apports d’immeubles, de fonds de commerce, de parts sociales ou d’actions.
Lorsque l’enregistrement est obligatoire :
- l’un des associés doit se rendre à son propre centre des impôts, ou à celui dont dépend le siège social de la SCI ;
- il doit y porter quatre exemplaires des statuts. On lui remettra un récépissé d’enregistrement.
Rendez la création publique
- L’un des actionnaires doit publier un avis de constitution sur un support habilité à recevoir des annonces légales (publication de presse ou service de presse en ligne). Le tarif de l’annonce légale relative à la constitution d’une SCI est fixé par un arrêté du 21 décembre 2012 (modifié par un arrêté du 7 décembre 2020), et s’élève en 2021 selon le département à 189 € ou à 227 €.
- Cette publication de presse ou ce service de presse en ligne doit avoir une diffusion ou une audience minimale (fixée par décret) dans le lieu où se situe le siège social de la SCI.
Immatriculez la SCI au tribunal de commerce
L’un des associés doit se rendre au greffe du tribunal de commerce du siège social de la SCI afin de demander son immatriculation. Il devra fournir :
- 2 exemplaires des statuts ;
- l’acte de désignation du ou des gérants (s’ils n’ont pas été désignés par les statuts) ;
- une fiche d’état civil pour le ou les gérants ;
- une déclaration de non-condamnation pour le ou les gérants ;
- la preuve de publication sur un support habilité à recevoir des annonces légales ;
- un justificatif du siège de la SCI ;
- les frais d’immatriculation.
La SCI recevra ensuite un numéro d’immatriculation, qui devra être présent sur tous les documents officiels.