La création d’une SCI peut être décidée et mise en place comme un outil de gestion du patrimoine immobilier.
La société civile immobilière (SCI) est gérée par un gérant en fonction de ses statuts, et elle tient une comptabilité.
Les obligations comptables d’une SCI
Pour une SCI « transparente »
En cas de SCI « transparente », dont les revenus seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu pour chacun des associés, une déclaration de résultats devra être transmise au service des impôts. Ce document, l’imprimé n°2071, fera apparaître les charges et les revenus de la SCI, ainsi que la part de dividende versé à chaque associé.
Ce bilan sera envoyé après acceptation des comptes de la SCI en assemblée générale.
Il s’agit d’une tenue simple de comptabilité reflétant la santé financière de la SCI.
Pour une SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés
Dans ce cas, la société devra faire une déclaration propre à la société pour justifier son imposition. Les comptes seront également à approuver par les associés et un bilan à fournir. Cette société respectera les mêmes règles que toute société assujettie à l’impôt sur les sociétés.
À noter : ce choix sera plus contraignant pour la SCI dans sa tenue de comptabilité, mais se justifie souvent dans d’importantes opérations immobilières. Il est obligatoire si une société est associée.
Comment tenir la comptabilité d’une SCI ?
La comptabilité d’une SCI peut être rudimentaire. Mais elle doit rester rigoureuse. Comment établir ces comptes ?
Le compte de résultat de la SCI
- Tenir un relevé des recettes (loyers encaissés et éventuels revenus financiers pour les sommes placées).
- Tenir un relevé des charges (travaux, primes d’assurance, charges…).
La différence entre les deux comptes donne le résultat (bénéfice ou déficit) de la SCI.
Il faut au minimum tenir un grand livre comptable. Il existe aussi des logiciels de comptabilité simples et peu onéreux.
Le résultat et les bénéfices de la SCI
Le résultat doit être présenté à l’assemblée générale annuelle de la SCI. Il est attribué aux associés au prorata de leurs parts sociales, pour qu’ils puissent le déclarer au titre de l’impôt sur le revenu.
Les bénéfices peuvent être reversés totalement, partiellement ou pas du tout aux associés, selon ce que prévoient les statuts et les décisions de l’assemblée générale.
Attention : Ce ne sont pas les bénéfices versés que les associés doivent déclarer aux impôts, mais les bénéfices effectifs de la SCI. Les revenus pourront être immobiliers mais aussi financiers si de l’argent a été placé et qu’il a rapporté des intérêts. L’imposition se fera sur la base des bénéfices effectifs, même si les associés ne les ont pas perçus en totalité, comme en cas de mise en réserve.
Les documents comptables utiles
Il est important de conserver tous les documents comptables utiles, bien rangés pour pouvoir les fournir au fisc en cas de besoin. Cela concerne notamment :
- les factures ;
- les doubles des quittances de paiement ;
- les relevés bancaires.
De plus, pour chaque associé, il faut tenir un compte précis :
- de ses apports ;
- des bénéfices qu’il a perçus.
Les comptes d’associés de la SCI
Les associés d’une SCI peuvent y avoir des comptes courants d’associés, c’est-à-dire des sommes d’argent mises à disposition de la SCI par des associés, et qui ne font pas partie des apports. Ces comptes peuvent être rémunérés (versement d’un intérêt) ou non.
Ces comptes sont des prêts, que la SCI devra rembourser. Il est donc essentiel d’en tenir une comptabilité très précise, associé par associé.
L’état des comptes courants d’associés doit être présenté à l’assemblée générale annuelle.