Une SCI (société civile immobilière) est un outil privilégié de gestion du patrimoine immobilier. La création d’une SCI est subordonnée à des formalités d’immatriculation, et de statuts.
En effet, une SCI est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d’un objet social déterminé par ses associés, en rapport avec un bien immobilier.
Pourquoi devenir associé d’une SCI
La SCI peut être créée pour gérer un patrimoine existant ou dans le but de constituer ce patrimoine.
Les associés d’une SCI peuvent donc décider d’amener en apport à la société, soit du capital (des liquidités), soit un bien immobilier. Aucun capital minimum n’est requis pour la création d’une SCI.
L’associé d’une SCI n’a pas le statut de commerçant
Un majeur ou un mineur représenté par son tuteur peuvent s’engager dans une SCI et être associés.
Les personnes qui n’ont pas le droit d’exercer d’activité commerciale peuvent aussi être des associés (exemple : personne touchée d’incapacité suite à jugement, fonctionnaire, mineur, etc.).
Des époux peuvent aussi être associés au sein d’une SCI.
Le nombre des associés dans une SCI
Une société civile crée un lien entre les associés.
Le nombre des associés d’une SCI est au minimum de deux, et n’est pas limité. Chacun des associés est lié par écrit, à travers les statuts.
La SCI et les associés étant des personnes différentes, il est utile de préciser que les biens immobiliers dont la SCI peut être propriétaire, ne sont pas la propriété des associés. Les associés sont propriétaires de parts sociales.
Les parts sociales de la SCI
Le capital social d’une SCI est divisé en parts sociales, entre les différents associés.
Une SCI est fondée sur un capital social, ce capital est divisé en parts, qui appartiennent aux associés.
Chaque associé est propriétaire d’un certain nombre de parts sociales de la SCI, dont la valeur correspondra à une partie de la valeur du bien immobilier. En cas d’emprunt par la SCI pour acheter le bien immobilier, alors la valeur des parts correspondra à la valeur résiduelle du bien.
Exemple : si la SCI est propriétaire d’un immeuble et que chacun des 2 associés de la SCI a 50 % des parts, chacune des parts peut être estimée à la moitié de la valeur du bien. Cependant si la SCI propriétaire a contracté un emprunt pour financer l’achat du bien immobilier, il convient de diminuer la valeur du bien immobilier du montant restant dû au titre de l’emprunt, avant d’estimer la valeur des parts.
L’administration fiscale tolère une évaluation inférieure des parts sociales d’une SCI, dans la mesure où il n’existe pas de marché pour vendre ces parts, et qu’il existe plus de difficultés pour les vendre qu’un bien immobilier.
Chaque part ouvre également droit à des dividendes, générés par l’activité de la SCI. Plus un associé de SCI possède de parts, plus les dividendes perçus seront élevés.