La création d’une SCI peut être décidée et mise en place comme un outil de gestion du patrimoine immobilier. Cette procédure est subordonnée à des formalités d’immatriculation et de statuts.
En effet, une SCI (société civile immobilière) est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d’un objet social déterminé par les associés, en rapport avec un bien immobilier.
Créer une SCI : la rédaction des statuts de la SCI
Pour cette constitution, il est nécessaire d’élaborer les statuts qui préciseront l’identité et le mode de fonctionnement de la SCI. Il y sera également précisé les conditions de modification desdits statuts.
Démarches administratives nécessaires à la création d’une SCI
Une fois les statuts élaborés, il faut faire immatriculer la SCI :
- Depuis le 1er juillet 2015, il n’y a plus besoin d’enregistrer les statuts auprès du service des impôts sauf si :
- l’acte de constitution de la société a été réalisé par un notaire ;
- l’acte comporte des apports :
- d’immeubles ;
- de fonds de commerce ;
- de parts sociales ;
- d’actions.
- La création de la SCI doit être annoncée par la publication d’un avis de constitution sur un support habilité à recevoir des annonces légales (publication de presse). Le tarif de l’annonce légale relative à la constitution d’une SARL est fixé par un arrêté du 21 décembre 2012 (modifié par un arrêté du 7 décembre 2020) et s’élève en 2021 selon le département à 189 € ou à 227 €.
- L’immatriculation au RCS finalise cette constitution et entérine l’existence de la personnalité morale à la SCI.
C’est seulement une fois ces démarches accomplies que la SCI pourra être considérée comme créée. Ces démarches sont indispensables à l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI.
Contrat de société civile immobilière
Les apports lors de la création d’une SCI
Les apports sont indiqués dans les statuts et les associés sont obligés de s’y tenir. Les parts sont remises en contrepartie de l’apport fait au capital de la SCI. Les apports peuvent être en nature (inscrire un bien immobilier au capital de la SCI) ou en numéraire (dépôt d’argent sur le compte de la SCI).
Dans le cas d’un apport en nature :
- c’est une transaction immobilière (entre le futur associé et la SCI) ;
- il faut faire les diagnostics obligatoires ;
- il faut passer par un notaire, avec les frais que cela engendre (droits de mutation et d’enregistrements, frais de notaire) ;
- il faut prendre le temps d’évaluer correctement le bien immobilier et obtenir l’accord des autres associés sur le montant de cette valorisation, pour éviter les problèmes ultérieurs.