SCI

Imputer le déficit de la SCI sur les revenus des actionnaires

Sommaire

Dans une SCI dite « transparente », les revenus locatifs sont directement remis aux actionnaires, en proportion du nombre de parts qu'ils détiennent. Lorsque la société est en déficit comme cela est courant les premières années d'un prêt immobilier, les actionnaires appliquent ce déficit foncier sur leurs revenus personnels.

À noter : lorsqu'une SCI loue à titre habituel des logements meublés, elle doit être imposée au même titre qu'une société commerciale. On parle alors d'imposition « opaque », non-pas pour l'opacité proprement dite, mais par opposition à la fiscalité transparente.

Calculer la part de déficit foncier de chaque actionnaire

C'est au gérant de déterminer le montant du déficit foncier de la SCI, préférablement avec l'aide d'un expert-comptable. Ensuite, le montant de ce déficit foncier sera réparti entre tous les actionnaires, en fonction du nombre de parts qu'ils possèdent.

Exemple : soit une SCI de 3 associés, présentant un déficit foncier de 20 000 €. L'associé majoritaire possède 50 % des parts, le second 30 % et le troisième 20 %. L'associé majoritaire imputera 10 000 € du déficit foncier (20 000 € × 50 % = 10 000 €), le second 6 000 € et le troisième 4 000 €.

Limites de l'imputation des déficits fonciers

Imputation des intérêts d'un déficit foncier

Si les intérêts des différents emprunts sont supérieurs à la somme des loyers perçus, l'excédent ne peut pas s'imputer sur les revenus personnels de l'actionnaire. Ils seront reportés sur ses revenus fonciers de l'année suivante.

Limite de 10 700 €

Un déficit foncier peut s'imputer sur une base de revenus dans une limite de 10 700 € annuels (15 300 € pour les immeubles concernés par un amortissement de type « Périssol »). L'excédent étant alors reporté sur ses revenus locatifs, pendant 10 ans.

Bon à savoir : dans le cadre du dispositif Cosse (qui a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l'article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020), la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente le plafond du déficit imputable de 10 700 € à 15 300 € à compter de l'imposition des revenus de 2019.

En revanche, le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022).

Ce doublement s’applique aux dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Le bailleur doit justifier du nouveau classement de performance énergétique avant le 31 décembre 2025 sous peine de voir le doublement du plafond de déduction remis en cause.

Recours à un professionnel

Les actionnaires n'étant pas familiers avec la comptabilité ou les démarches administratives ont tout intérêt à se rapprocher des services d'un expert-comptable. Un même cabinet pourra tenir les comptes de la SCI et assister les associés dans leur déclaration de revenus annuels.

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