Il existe trois moyens de sortir d'une SCI :
- en vendant ses parts avec l'accord des autres associés ;
- en se retirant purement et simplement et en récupérant son capital ;
- en impliquant le tribunal judiciaire.
1. Obtenez l'accord des autres associés
D'une manière générale, il est nécessaire d'obtenir l'accord de l'unanimité des associés pour vendre ses parts de SCI.
Note : dans une SCI à capital variable, les statuts peuvent préciser un mode de scrutin différent pour l'entrée de nouveaux associés au capital.
Obtenez l'accord tacite de l'assemblée générale
Le cédant (celui qui vend) doit tout d'abord en parler aux autres associés. Pour ce faire, il avertit le gérant par lettre recommandée avec accusé de réception de son désir de réunir l'assemblée générale pour proposer la vente de ses parts.
Il dispose de deux solutions pour céder ses actions :
- Il peut les vendre aux actuels associés.
- Il peut les vendre à des personnes extérieures au cercle des associés.
Attendez l'agrément des partenaires
Une fois la volonté de vendre portée à leur connaissance, les associés de la SCI disposent de six mois pour donner leur accord.
- S'ils souhaitent exprimer leur refus, ils doivent adresser une contre-proposition.
- S'ils souhaitent exprimer leur acceptation, leur silence au bout de six mois suffit.
Rédigez un acte de cession
Le cédant doit rédiger un acte de cession, afin d'officialiser la vente. Il peut :
- le rédiger lui-même et le faire parvenir aux associés par pli d'huissier ;
- le faire rédiger par un notaire, qui le fera lui-même parvenir aux associés.
2. Retirez-vous d'une SCI
L'article 1869 du Code civil permet à un associé de se faire rembourser le montant de son investissement, afin de se retirer d'une SCI.
Note : s'il s'agit de récupérer un apport en nature, le bien en question doit toujours être présent au patrimoine de la société. S'il s'agit de récupérer une somme, le problème ne se pose pas.
Consultez les statuts
- Si aucune mention relative au processus de retrait d'un associé n'est présente au statut, le cédant doit obtenir l'unanimité des associés.
- Si une clause des statuts prévoit un certain type de suffrage pour permettre à un associé d'exercer son droit de retrait, le cédant doit obtenir le nombre de voix correspondant.
Exemple : les statuts peuvent préciser que la majorité des deux tiers suffit à permettre à un associé d'exercer son droit de retrait.
Prenez en compte un éventuel préjudice
L'exercice d'un droit de retrait pourrait porter un préjudice financier aux associés. Dans ce cas, le cédant serait obligé de leur verser une soulte.
Il s'agit d'une évaluation techniquement difficile à conduire, il est vivement recommandé de se rapprocher d'un notaire ou d'un expert-comptable.
3. Demandez l'arbitrage du tribunal judiciaire
Lorsque ni la cession pure et simple, ni la reprise n'ont été possibles, le cédant peut se tourner vers le juge du tribunal judiciaire. Le tribunal compétent est celui dont dépend l'adresse sociale de la SCI.
Il doit préparer :
- la copie des statuts de la SCI ;
- une copie du titre de propriété relatif à ses parts ;
- une copie de sa pièce d'identité ;
- une copie des documents prouvant le refus des autres associés.
Note : la décision du juge est rendue sans possibilité de faire appel.