La création d’une SCI peut être décidée et mise en place comme un outil de gestion du patrimoine immobilier. Cette procédure est subordonnée à des formalités d’immatriculation, et de statuts.
En effet, une Société Civile Immobilière est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d’un objet social déterminé par les associés, en rapport avec un bien immobilier.
La cession de parts sociales de la SCI par un associé
Un associé peut décider de sortir de la SCI, et pour ce faire de vendre ses parts sociales.
Un associé ayant décidé de sortir de la SCI doit pouvoir vendre ses parts. Cette vente n’entraîne pas nécessairement la dissolution de la SCI.
La vente doit survenir dans les conditions précisées dans les statuts quant à l’accord des autres associés sur le futur acquéreur (à la majorité, l’unanimité, etc.). Il peut exister un droit de préemption des autres associés.
La cession de parts sociales est opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 du Code civil ou par transfert sur les registres de la société (si prévu par les statuts). La cession est opposable aux tiers après publication (article 1865 du Code civil).
Du point de vue de la fiscalité, les conséquences de cette vente par un associé-particulier sont une imposition de la plus-value éventuelle selon le régime des plus-values immobilières de particuliers. S’agissant d’une société associée, elle devra intégrer ses profits dans son bilan.
Une fois la vente acceptée, une modification des statuts doit être enregistrée. La cession de parts doit aussi faire l’objet d’un enregistrement auprès des impôts. Cette formalité peut être effectuée sur le site Impots.gouv.fr si la cession n’est pas constatée par un acte signé chez le notaire ou entre les parties. Le service calcule automatiquement les droits dus par le cédant. Les droits peuvent être acquittés par carte bancaire ou prélèvement. Pour faire cette déclaration, rendez-vous dans votre Espace particulier > Déclarer > Déclarer un don ou une cession de droits sociaux.
La cession totale des parts sociales
La totalité des parts de SCI peut faire l’objet d’une vente, et justifier la dissolution de la société.
Une vente totale des parts à un tiers ou leur regroupement entre les mains d’un des associés justifie la dissolution de la SCI. En effet, une SCI doit comporter au moins 2 associés.