La constitution d’une société civile immobilière s’effectue en plusieurs étapes : établissement des statuts de la société, avis de constitution à publier sur un support habilité à recevoir des annonces légales, immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Le tarif de l’annonce légale relative à la constitution d’une SCI est fixé par un arrêté du 21 décembre 2012 (modifié par un arrêté du 7 décembre 2020) et s’élève en 2023 selon le département à 185 € ou à 217 €.
Le décret n° 2021-462 du 16 avril 2021 élargit les supports habilités à recevoir des annonces légales. Ainsi, depuis le 1er juillet 2021, les annonces légales peuvent être publiées soit par un service de presse en ligne soit par une publication de presse.
Jusqu’au 1er juillet 2015, les statuts de la SCI devaient être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises. Cette formalité d’enregistrement des statuts a été supprimée, sauf dans certains cas particuliers.
D’autres actes établis durant la vie de la SCI (transformation, augmentation de capital, dissolution, etc.) sont quant à eux toujours soumis à enregistrement, ce qui permet de leur donner une date certaine.
Enregistrement des statuts de SCI
Principe : pas d’enregistrement des statuts
Les étapes de constitution d’une SCI comprenaient, jusqu’au 1er juillet 2015, l’obligation de procéder à l’enregistrement des statuts de la SCI, une fois ceux-ci établis et signés par l’ensemble des associés, auprès du service des impôts des entreprises.
La loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 a supprimé, depuis le 1er juillet 2015, l’obligation d’enregistrement des actes de constitution de sociétés. Dès lors, les associés qui créent une SCI établissent les statuts de celle-ci, les signent et les déposent au centre de formalités des entreprises lors de la formalité d’immatriculation de la SCI.
Exceptions : enregistrement des statuts notariés ou avec apport d’actif
Une fois datés et signés, les statuts de la SCI doivent être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises seulement si :
- les statuts ont été établis par acte notarié. Le notaire se charge de l’enregistrement ;
- les statuts comportent un apport d’actif tel un apport d’immeuble, de parts sociales ou d’actions.
Enregistrement des actes de la vie de la SCI
Durant la vie de la SCI, certains actes doivent être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises :
- les actes constatant la prorogation, la transformation ou la dissolution de la SCI ;
- les actes constatant l’augmentation, l’amortissement ou la réduction de son capital ;
- les actes de cession de parts sociales.
Enregistrement de SCI : les démarches à effectuer
Dépôt des statuts lors de l’immatriculation
Pour les statuts qui ne sont plus soumis à l’obligation d’enregistrement, un exemplaire doit être déposé sur le site formalites.entreprises.gouv.fr géré par l’INPI par le créateur de la SCI.
Les statuts sont ensuite transmis au greffe du tribunal de commerce qui les transmet au service des impôts des entreprises par voie dématérialisée.
Le guichet unique de l’INPI concentre toutes les formalités liées :
- à la création ;
- à la modification de la situation ;
- à la cessation d’activité des entreprises.
Depuis le 1er janvier 2023, seul l’INPI est compétent pour recevoir les formalités des entreprises. Les formalités ne peuvent plus être effectuées au format papier depuis le 16 février 2023.
Enregistrement auprès du SIE
Pour les actes soumis à la formalité de l’enregistrement, la procédure d’enregistrement doit être réalisée par l’un des associés de la SCI ou par le notaire dans le cas de l’acte notarié.
L’enregistrement s’effectue auprès du SIE :
- du lieu de situation de l’étude notariale pour les statuts établis par acte notarié ;
- du lieu de situation du domicile de l’un des associés ou du siège social de la SCI, pour les statuts comportant un apport en numéraire ou en mobilier ou pour les autres actes de la vie de la SCI (transformation, prorogation, dissolution, augmentation du capital, etc.).
Il s’effectue auprès du service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble pour les actes comportant un apport d’immeuble. L’enregistrement doit être effectué dans un délai d’un mois à compter de la date d’établissement de l’acte.