La fiscalité d’une société civile immobilière est dite « transparente » : les loyers perçus sont distribués aux actionnaires au prorata de leurs parts, et ceux-ci les déclarent en tant que revenus fonciers personnels.
En revanche, lorsqu’une SCI loue des logements meublés, elle est considérée comme professionnelle et doit passer au même mode de fiscalité qu’une société, et donc s’affranchir de l’impôt sur les sociétés (IS).
Piège de la location meublée en SCI
À partir du moment où une société civile immobilière tire plus de 10 % de ses revenus d’une location meublée, elle doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Si les actionnaires ne le savent pas, ils effectuent alors une fausse déclaration et n’ont plus qu’à espérer que l’administration fiscale accepte leur bonne foi.
Principe : location meublée habituelle = activité commerciale
Les SCI qui pratiquent la location non-meublée effectuent une activité civile. En revanche, la location meublée constitue de fait une activité commerciale.
En principe, le simple fait que la SCI pratique de façon habituelle la location meublée, même à titre accessoire (même sur un seul de ses immeubles), « contamine » l’ensemble de son activité (article 206-2 du Code général des impôts).
En conséquence, la SCI :
- devient alors commerciale par son objet ;
- perd donc la transparence fiscale, et devient redevable de l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices.
Exception 1 : tolérance à 10 % des recettes
Cependant, l’administration fiscale n’exige pas le paiement de l’IS par la SCI du moment que « le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de ses recettes totales HT ».
De plus, un franchissement occasionnel de cette barre des 10 % peut être tolérée, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas 10 %.
Exception 2 : appréciation du caractère habituel
En parallèle, quand bien même la tolérance de 10 % ne pourrait s’appliquer, l’imposition à l’IS ne serait pas automatique, mais dépendrait du caractère habituel ou non de la location meublée.
La clé pour déterminer si la SCI qui loue en meublé est imposable ou non à l’impôt sur les sociétés découle donc du caractère habituel de la location. Pour échapper à l’assujettissement à l’IS, la location meublée doit :
- être de courte durée ;
- ne pas se renouveler sur plusieurs années.
Exemple : il a été jugé par le Conseil d’État, dans un arrêt du 28 décembre 2012, que des locations répétées d’un bien en meublé pour des périodes inférieures à 1 mois, sur 3 années consécutives, suffisaient à remplir le caractère habituel, et donc à retenir le caractère commercial déclenchant l’imposition à l’IS de la SCI.
Effets du passage entre fiscalité transparente et impôt sur les sociétés
Le passage de la transparence à l’opacité fiscale a des conséquences énormes sur l’imposition de la SCI et de ses associés.
Revenus locatifs
Les revenus locatifs sont considérés comme du chiffre d’affaires, desquels on retire les charges d’exploitation. Sur le résultat, on applique le taux de l’impôts sur les sociétés.
La loi de finances pour 2018 avait prévu une baisse progressive du taux d’imposition à l’IS selon le calendrier ci-dessous:
- exercices ouverts en 2018 : taux de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable et de 33,1/3 % au-delà ;
- exercices ouverts en 2019 : taux de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable et de 31 % au-delà ;
- exercices ouverts en 2020 : taux de 28 % ;
- exercices ouverts en 2021 : taux de 26,5 % ;
- exercices ouverts en 2022 : taux de 25 %.
Pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est supérieur ou égal à 250 M€, l’article 4 de la loi n° 2019-759 du 24 juillet 2019 et l’article 39 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019, de finances pour 2020 avaient prévu une trajectoire de baisse différente :
- exercices ouverts en 2019 et clos à partir du 6 mars 2019 : taux de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable et de 33,1/3 % au-delà ;
- exercices ouverts en 2020 : taux de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable et de 31 % au-delà ;
- exercices ouverts en 2021, taux de 27,5 % sur la totalité du résultat fiscal ;
- exercices ouverts en 2022 : taux de 25 % sur la totalité du résultat fiscal.
Le taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice imposable est maintenu pour les sociétés dont le chiffre d’affaire HT est inférieur à 10 millions d’euros (article 219 du Code général des impôts, modifié par l’article 18 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021).
Sur le reliquat, on verse leur part aux actionnaires, à moins qu’il n’ait été décidé de conserver une provision.
Si un actionnaire encaisse les loyers de la SCI comme il le ferait dans le cadre de location non-meublée, il s’agit d’une rémunération taxable. De plus, la SCI ne disposera plus de trésorerie suffisante pour payer ses impôts.
Taxation des dividendes
Lorsqu’une SCI loue meublé et s’assujettit à l’impôt sur les sociétés, les dividendes qu’elle distribue aux associés sont des revenus de capitaux mobiliers (RCM), imposés à 40 %.
Si la société loue non-meublé, les loyers perçus vont directement s’ajouter à la base de revenus fonciers des actionnaires.
Revente d’un bien immobilier
Lorsqu’une SCI, louant meublé, vend un de ses immeubles : la plus-value est taxée comme un revenu exceptionnel, dans le cadre de l’impôt sur les sociétés.
Si l’actionnaire ne le sait pas, la plus-value sera distribuée entre tous les associés, chacun la déclarant à titre de plus-value personnelle. Une fois que l’administration fiscale aura remis les choses en ordre, la situation financière des actionnaires risque d’être mauvaise.
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