Si une société civile immobilière est pratique pour éviter les problèmes d’indivision et transmettre un patrimoine en contournant le droit des successions, elle ne représente pas une solution miracle. Elle est même, à certains égards, plutôt restrictive, à en juger par la liste des choses que l’on ne peut pas faire avec.
Exercer une activité commerciale
La SCI étant une société civile, elle n’a pas le droit d’exercer d’activité commerciale.
Par exemple, l’achat et la revente de biens immobiliers serait considéré comme un commerce. La gestion d’un bien immobilier n’est pas une activité commerciale, même si la SCI encaisse des loyers.
Les dangers de la location meublée dans une SCI
Exercer une activité annexe
La SCI ne peut exercer que des activités immobilières :
- Ces activités doivent être relatives à la gestion et la location de son propre parc. Elle ne peut pas gérer des biens qui ne lui appartiennent pas.
- Elle ne peut pas non plus mandater un tiers pour effectuer des travaux sur des immeubles ne faisant pas partie de son parc.
Constituer le capital de la SCI avec un prêt contracté par elle
Le capital de la SCI doit être apporté personnellement en espèces ou en nature par les associés : à ce titre, la SCI ne peut constituer elle-même son capital à partir d’un prêt contracté par elle-même.
Monter une filiale
Une SCI ne peut pas avoir de filiales. Elle ne peut pas non plus être la filiale d’une société commerciale.
À noter : une société à but commercial peut néanmoins acquérir des parts de SCI, à condition que le but de celle-ci reste civil.
Défiscaliser les associés
Une SCI ne peut pas permettre d’aider ses associés à échapper à l’impôt.
Prenons par exemple une société civile immobilière de trois actionnaires :
- Le patrimoine se réduit à un bien immobilier locatif, nécessitant des travaux de rénovation.
- Seul l’un des trois associés finance les travaux en question, dont le montant permet d’obtenir un déficit foncier.
- Si les deux autres associés n’ayant pas participé aux prêts travaux imputent ce déficit foncier sur leurs revenus personnels, ils pourraient être redressés par l’administration fiscale.
Pour approfondir le sujet :
- Comment fonctionne l’imputation dans la déclaration des revenus fonciers ?
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