SCI

Limiter les risques de saisie immobilière grâce à la SCI

Sommaire

Dans une SCI, il faut au moins 2 associés. Et pour que l'un des deux associés vende ses parts, il est nécessaire d'obtenir l'unanimité au cours d'une assemblée générale.

C'est cette particularité qui permet aux professionnels de protéger leurs locaux en cas de faillite. Alors, comment ça fonctionne exactement ?

SCI et saisie des locaux professionnels

Lorsqu'une activité professionnelle se trouve en défaut de paiement, les créanciers demandent généralement la saisie de ses biens :

  • Si un commerçant ou un artisan fait faillite, sa banque peut donc saisir ses locaux, afin de les vendre et de récupérer son dû.
  • Cependant, si l'un des associés de la SCI est étranger à l'activité professionnelle, il est impossible de saisir ses parts.
  • La banque pourra donc, suite à une action en justice, saisir les parts de la SCI appartenant au commerçant, mais pas celle du deuxième associé.
  • Ensuite, la banque ne pourra pas vendre les parts qu'elle a saisies si le deuxième associé ne donne pas son accord.
  • La saisie des locaux étant alors inutile, la banque peut estimer plus judicieux d'envisager d'autres solutions pour récupérer ce qui lui revient.

Bon à savoir : ce système ne marche que si le deuxième associé est complètement étranger, légalement, aux dettes du commerçant ou de l'artisan. Si les deux associés sont mariés, notamment, il est préférable qu'ils soient unis sous le régime de la séparation des biens.

Actions possibles de la banque

Bien entendu, la banque dispose de recours juridiques. Elle peut entamer une procédure auprès du tribunal adapté pour faire valoir ses droits :

  • en saisissant le tribunal de commercesi l'entreprise en faillite est un commerce ;
  • en faisant appel, si le débiteur est un artisan ou un professionnel libéral :
    • au tribunal judiciaire ;
    • ou au tribunal de proximité si vous dépendez géographiquement d’une chambre de proximité du tribunal judiciaire et si les sommes en jeu sont inférieures à 10 000 €. 

Bon à savoir : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire. Cette fusion est issue de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice. Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».

Cependant, la procédure prend du temps et la banque n'est pas certaine d'obtenir gain de cause :

  • Elle sera donc peu encline à choisir la saisie des parts de la SCI.
  • Le commerçant ou l'artisan pourra  alors protéger son bien immobilier, en attendant de redresser sa situation.

Bon à savoir : le professionnel peut notamment profiter de cette protection pour louer ses locaux à d'autres, et rembourser ses dettes avec les loyers perçus.

Éviter l'abus de droit

Attention toutefois, le passage du bien immobilier dans la SCI doit s'opérer avant la survenance des difficultés financières :

  • Si un commerçant ou un artisan, sentant qu'il est proche du dépôt de bilan, créée une SCI pour y implanter ses locaux, le juge du tribunal pourra considérer qu'il y a abus de droit.
  • L'idéal est de créer la SCI dès l'achat du bien immobilier, pour se protéger des éventuels ennuis à venir.

Bon à savoir : avant le 1er janvier 2021, seuls les actes fictifs, ou qui avaient pour objectif exclusif d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales pouvaient être poursuivis dans le cadre d'une procédure pour abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Depuis le 1er janvier 2021, pour les actes passés à partir du 1er janvier 2020, la notion d’abus de droit vise aussi les actes à but principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales).

Pour approfondir le sujet :

  • Pour en savoir plus sur ce que peut apporter la création d'une SCI, consultez notre page Avantages de la SCI.
  • La SCI peut, dans certains cas, vous protéger. Toutefois, elle n'est pas à toute épreuve. Si elle a trop de dettes, les créanciers peuvent demander sa liquidation judiciaire.
  • Pour éviter de vous retrouver dans des situations insurmontables, soyez prudents et tâchez d'éviter le surendettement.
  • Professionnels libéraux, commerçants et artisans, sachez qu'en cas de dettes professionnelle, les créanciers n'ont pas le droit de saisir vos biens personnels.

Ces pros peuvent vous aider