Il est possible de créer une SCI pour qu’elle achète les biens immobiliers qu’ils possèdent. On appelle cela une vente à soi-même.
Cela peut constituer un abus de droit et déboucher sur un redressement fiscal, mais pas si c’est bien fait… Explications.
Intérêts de la vente à soi-même via une SCI
La vente de l’immeuble à une SCI dans laquelle vous êtes associé peut paraître étrange, mais présente de réels avantages :
- D’une part, le prix de vente va générer pour vous de la trésorerie, que vous pourrez réorienter vers des placements financiers, par exemple.
- D’autre part, la SCI va recourir à l’emprunt bancaire en son nom pour financer le prix d’achat, ce qui va générer des intérêts d’emprunt qui seront déductibles du revenu foncier imposable de la SCI.
- Or, du point de vue fiscal, cette même somme imputable par la SCI est autant d’argent qui n’est plus imposable dans votre patrimoine, puisqu’il en est sorti !
Légal si le seul but n’est pas d’échapper à l’impôt
L’administration fiscale n’aime pas beaucoup les ventes à soi-même, qu’elle peut soupçonner d’abus de droit. Le cas échéant, elle peut alors engager une procédure de répression des abus de droit, et vous sanctionner de 40 à 80 % des impôts éludés.
Autrement dit, la SCI ne doit pas être créée dans l’unique but de procéder à une évasion ou à un optimisation fiscale.
Précautions pour ne pas créer une SCI fictive
Pour éviter l’annulation des avantages fiscaux par l’administration fiscale et leur réintégration, l’opération ne doit pas constituer un abus de droit.
Avant le 1er janvier 2021, seuls les actes fictifs, ou qui avaient pour objectif exclusif d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales pouvaient être poursuivis dans le cadre d’une procédure pour abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Depuis le 1er janvier 2021 (pour les actes passés à partir du 1er janvier 2020), la notion d’abus de droit vise aussi les actes à but principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales).
Pour éviter la qualification en abus de droit, vous devez respecter certaines conditions.
Changement effectif de propriétaire
Une SCI doit comporter au moins 2 associés. Pour vendre un bien immobilier à une SCI dont on est associé, il faut donc obligatoirement qu’une autre personne s’en porte acquéreur, pour une fraction.
Il s’agit donc de faire acquérir plus de 50 % des parts par l’autre associé (ou les autres), afin que vous soyez en minorité, et ne puissiez donc plus être considéré être propriétaire.
Vente d’un immeuble locatif
Si le bien faisant l’objet de la vente était une résidence principale ou secondaire, le but de l’opération serait exclusivement fiscal. L’administration fiscale la requalifierait donc en vente à soi-même, avec les sanctions qui vont avec.
C’est pourquoi il faut qu’il s’agisse d’un immeuble locatif.
Consultez votre notaire et votre centre des impôts
Si vous souhaitez « faire passer » un bien immobilier vous appartenant dans une SCI, et si les actionnaires doivent utiliser un emprunt, il vous est vivement recommandé de prendre conseil.
La première personne à qui vous adresser sera un notaire, devant lequel vous devrez obligatoirement passer pour l’acte de vente de l’immeuble.
Vous souhaitez en savoir plus ?
- Vous cherchez des conseils légaux pour diminuer vos impôts ? Consultez notre guide de la Défiscalisation.
- Consultez notre page sur la Cession de parts d’une SCI.
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