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Couples : acheter un logement sans être mariés grâce à une SCI

Sommaire

Lorsqu'un couple non-marié achète un logement à parts inégales, les héritiers du concubin majoritaire peuvent ordonner au concubin minoritaire survivant de quitter les lieux. Le recours à la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) permet aux couples non-mariés de contrer ce danger et de protéger le survivant.

Bon à savoir : la SCI peut également servir à protéger les enfants du concubin.

Utilité d'une SCI pour un couple non-marié

Le patrimoine d'une SCI est composé d'immeubles. Chaque actionnaire détient un droit sur l'ensemble, proportionnel au nombre de parts qu'il possède. Même si l'un des actionnaires est minoritaire, il ne peut pas être dépossédé de ses parts.

Pour un couple non-marié, c'est donc une solution pour partager une propriété sur un immeuble, en protégeant chacun des concubins.

À noter : il existe également une version de la SCI dite « d'attribution », donnant droit à une propriété sur un logement en particulier.

Les atouts du démembrement croisé

Comment protéger un concubin avec une SCI

Selon les règles de l'héritage, chaque concubin est un étranger par rapport à l'autre : s'ils ne prennent aucune disposition, le concubin survivant au décès de l'autre n'a droit à aucun héritage. Heureusement, la SCI offre plusieurs solutions.

Nommer le concubin en tant que gérant statutaire

Les statuts peuvent mentionner le nom du gérant, et lui attribuer la possibilité d'occuper un bien immobilier propriété de la SCI à titre de résidence principale.

Il suffira de nommer le conjoint que l'on souhaite protéger en tant que gérant.

Donation de l'usufruit d'un concubin à l'autre

Suite à un acte notarié, chacun des concubins peut décider de léguer l'usufruit de ses parts de SCI au concubin survivant. En cas de décès de l'un, l'autre disposerait ainsi de la pleine propriété de ses propres parts, ainsi que de l'usufruit de celle du défunt.

Les héritiers du défunt ne seraient que nus-propriétaires et ne pourraient pas utiliser le droit de vote des parts : ils ne pourraient donc pas siéger à l’assemblée des actionnaires pour décider de l’éviction du concubin survivant.

Bon à savoir : il est important de consulter un professionnel pour le recours à cette solution, car le donateur ne doit pas léser ses héritiers.

Financement des parts

Lorsqu'une SCI achète une résidence à l'aide d'un prêt immobilier, le montant de la dette vient se retirer de celui de l'actif. À ce moment, les parts n'ayant que très peu de valeur, l'un des concubins peut en profiter pour faire don de ses parts à l'autre, tout en remboursant le prêt via un compte courant d’associé.

Exemple : Jacques et Jeanne achètent une maison 300 000 €, avec un prêt immobilier de 290 000 €, via une SCI. La SCI vaut donc 10 000 €. Jacques possède 80 % des parts, Jeanne 20 %. Jacques peut donner la moitié de ses parts à Jeanne, ce qui représente un don de 4 000 € uniquement. Au fur et à mesure des années, il paye lui-même le prêt immobilier en déposant le montant des mensualités sur un compte courant associé SCI. Jeanne est donc majoritaire sans participer à l'effort financier.

Bon à savoir : le recours à cette solution nécessite impérativement l'assistance d'un notaire ou d'un expert-comptable. Effectivement, si le procédé est mal conduit, l'administration fiscale peut y voir une donation cachée et redresser les protagonistes.

Si vous n'êtes mariés et que vous envisagez cette solution :

Ces pros peuvent vous aider