Monter une SCI : nécessité des conseils de professionnels du droit

La société civile immobilière est pratique pour transmettre, gérer et protéger son patrimoine. Toutefois, pour en profiter au mieux, quelques précautions s'imposent.

Voici trois bonnes raisons pour prendre conseil auprès d'un professionnel (juriste, notaire, expert-comptable ou avocat) avant de créer une SCI.

Éviter l'abus de droit

Acheter un bien immobilier via une SCI permet :

• de limiter les droits de succession ;
• de déduire le coût des travaux de ses revenus imposables.

Toutefois, gardez à l'esprit que la SCI ne représente pas une solution miracle pour échapper à l'impôt  :

• D'ailleurs, l'administration fiscale considère qu'il y a abus de droit si elle se rend compte que la société a été créée uniquement pour échapper à l'impôt. Attention, avant le 1er janvier 2021, seuls les actes fictifs, ou qui avaient pour objectif exclusif d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales pouvaient être poursuivis dans le cadre d'une procédure pour abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Depuis le 1er janvier 2021, pour les actes passés à partir du 1er janvier 2020, la notion d’abus de droit vise aussi les actes à but principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales).
• Les associés risquent alors tous un redressement fiscal, quel que soit leur degré d'implication dans la société.
• Il existe des moyens de bénéficier des avantages fiscaux offerts par la SCI sans devenir hors la loi.

Afin que la création de votre SCI se fasse dans le respect du code fiscal, vous pouvez consulter un expert-comptable et un notaire.

Par ailleurs, consulter un expert à la création de la SCI permet de pointer du doigt les erreurs à ne pas commettre. Voici un exemple d'abus de droit :

• Une SCI comporte trois associés, un fils, une fille et leur mère.
• La société possède un appartement qu'elle loue.
• Au sein de cet appartement, des travaux de réfection sont nécessaires.
• Les enfants prennent les frais à charge, la mère ne dépense rien.
• Leur mère déduit ensuite de ses revenus donc une portion du coût des travaux.
• Il s'agit d'un abus de droit, car elle n'a pas participé au financement.
• Si l'administration fiscale découvre cela, tous les membres de la SCI risquent un redressement.
• Consulter un professionnel permet d'éviter ce genre de faux pas et de rester dans la légalité.

Transmettre un patrimoine

Créer une SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine :

• Il est possible d'acheter à crédit dans le cadre d'une SCI.
• Ensuite, lorsqu'on cède ses parts dans la SCI, à sa succession par exemple, on peut diminuer les droits de donation.
• En effet, la valeur de chaque part de la SCI est diminuée d'une partie du montant de la dette immobilière.
• Attention toutefois, ce système n'est pas à toute épreuve :
  • Si les investisseurs cèdent leurs parts trop rapidement, ils risquent d'être repérés par l'administration fiscale.
  • Mieux vaut effectuer la donation graduellement.

Un expert-comptable ou un notaire peuvent ainsi vous aider à établir un barème des donations.Voici un exemple pour vous éclairer :

• Des parents créent une SCI.
• Ils empruntent pour acheter la résidence gérée par cette SCI.
• Étant donné qu'ils sont au début des remboursements du crédit, la valeur de la société est proche de zéro. En effet, le montant de la dette restant à rembourser est déduit du montant de la résidence, donc du capital de la SCI.
• Ils en profitent donc pour donner la majorité des parts à leurs enfants.
• Le centre des impôts peut alors demander des droits de donation aux enfants.
• Si les parents avaient consulté un juriste, celui-ci aurait établi un programme de transmission des parts sur plusieurs années.
• Cela aurait permis aux parents de ne pas entrer dans le collimateur de l'administration fiscale.

Protéger un bien immobilier

Protéger un bien immobilier est l'un des enjeux majeurs d'une SCI :

• Ce système permet notamment de régler les problèmes liés à l'indivision :
  • Un bien en indivision appartient à plusieurs personnes, sans qu'il soit possible de répartir le bien entre ces personnes.
  • Dans le cadre d'une SCI, si les associés n'arrivent plus à s'entendre, le gérant a toujours le pouvoir de prendre les décisions de gestion courante.
• La SCI permet également de protéger les locaux professionnels en limitant les risques de saisie :
  • En effet, si l'un des associés ne fait pas partie de l'affaire professionnelle en difficulté, ses parts de la SCI ne peuvent pas être saisies.
  • En outre, si la banque saisit les parts appartenant au professionnel endetté, elle ne peut pas les revendre sans l'accord des autres associés.
• Enfin, la SCI offre l'avantage de rendre plus libre dans le choix des personnes à qui on transmet un bien immobilier.

Attention toutefois, la chose n'est pas si simple. La protection du bien dépend notamment :

• de ce qui est dit dans les statuts ;
• des droits des héritiers du fondateur de la SCI.

Ainsi, il est préférable de dépenser les honoraires d'un avocat ou d'un notaire spécialisé. Cela permet d'être certain que le bien immobilier restera la propriété de ceux à qui il est destiné.

Voici un exemple :

• Monsieur Henri vit avec sa compagne, et souhaite lui bâtir un patrimoine.
• Pour cela, il crée une SCI avec elle et achète un appartement, dont il paie lui-même les mensualités.
• Au décès de monsieur Henri, les enfants réclament toutes les parts revenant à sa compagne, argumentant que seul Monsieur Henri a participé au financement.
• Un notaire ou un avocat aurait aidé Monsieur Henri :
  • à établir un plan successoral, de manière à ne pas léser ses propres héritiers ;
  • à permettre à sa compagne de conserver ses parts de la SCI.

Mieux connaître le fonctionnement des SCI :

• Pour connaître les avantages des SCI, rendez-vous sur notre page SCI : avantages.
• Céder ses parts dans une SCI ne se fait pas à la légère. Consultez notre page Cession de parts de SCI.
• La solution de la SCI permet de limiter les risques de saisie immobilière. Attention toutefois, cette solution n'est pas à toute épreuve.
• Pour créer votre SCI dans les meilleures conditions, référez-vous à notre fiche pratique Comment créer une SCI.