Un bien immobilier mixte sert à la fois de local professionnel et d'habitation. Cette appellation est bien connue des auto-entrepreneurs et autres travailleurs indépendants.
Or, ce genre de bien peut vite devenir un casse-tête fiscal. La société civile immobilière permet de mieux répartir la gestion entre pôle professionnel et pôle privé.
SCI et bien immobilier à usage mixte : comment ça marche ?
Un auto entrepreneur créée une SCI avec des associés, et achète un immeuble lui servant à la fois de local professionnel et d'habitation :
- L'entreprise verse un loyer à sa SCI pour la location des locaux de son entreprise.
- Ce loyer peut être déduit des revenus de la société.
- En ce qui concerne la partie destinée à l'usage personnel, l'associé peut préciser au sein des statuts que l'occupation de cette partie des lieux est accordée au gérant de la SCI :
- Dans ce cas, l'associé peut occuper gratuitement les locaux destinés à son usage personnel, si les autres associés sont d'accord.
- La valeur locative du bien est toutefois déduite du capital de la SCI.
Une comptabilité bien séparée
Le système de la SCI permet à l'auto-entrepreneur de tenir une comptabilité bien séparée :- Il déduit des revenus de sa société le loyer versé à la SCI pour la partie professionnelle des locaux.
- La partie qu'il utilise personnellement est gérée séparément.
- Cet arrangement est plus simple qu'un simple bail mixte, sur lequel la part de locaux destinée à l'usage professionnel et la part destinée à l'usage personnel ne sont pas extrêmement bien délimitées.
- Pour justifier la déduction du loyer de ses revenus, le professionnel peut montrer des quittances de loyer à l'administration fiscale.
SCI et locaux professionnels : pas d'abus de droit
Dans cette façon de procéder, il n'y a pas abus de droit :- En effet, cette pratique n'est pas destinée à éviter l'impôt.
- L'auto entrepreneur déduit bien le loyer payé à sa propre SCI de ses revenus professionnels.
- Toutefois, parallèlement, il paye des impôts sur les revenus locatifs générés par sa SCI.
Bon à savoir : avant le 1er janvier 2021, seuls les actes fictifs, ou qui avaient pour objectif exclusif d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales pouvaient être poursuivis dans le cadre d'une procédure pour abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Depuis le 1er janvier 2021, pour les actes passés à partir du 1er janvier 2020, la notion d’abus de droit vise aussi les actes à but principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales).
Des rénovations déductibles des revenus
Dans le cadre d'une SCI :- Les travaux de réfection de la totalité de l'immeuble sont déductibles des revenus locatifs de la SCI.
- Ainsi, l'auto-entrepreneur payant un loyer pour ses locaux professionnels, en cas de travaux, leur coût pourra être déduit de ce revenu locatif imposable.
- L'auto-entrepreneur étant également associé de la SCI, il paiera son loyer tout en payant moins d'impôts sur les revenus locatifs de sa SCI.
Toutefois, ce montage peut être perçu d'un mauvais œil par l'administration fiscale :
- Avant d'entamer des travaux avec pour objectif de réduire les impôts de la SCI, il est préférable de demander un rescrit au centre des impôts.
- Un rescrit est un document par lequel l'administration fiscale accepte un montage financier, et s'engage à ne pas redresser les protagonistes de ce montage.
Pour approfondir le sujet :
- Entrepreneurs, la SCI vous permet aussi de protéger vos locaux professionnels en cas de saisie.
- Lorsque vous montez une SCI, entourez-vous de professionnels du droit. Cela vous évitera de rester en dehors du collimateur de l'administration fiscale...
- Gérer une SCI nécessite de tenir une comptabilité irréprochable, surtout si cette société abrite vos locaux professionnels. Restez très vigilant !
- Pour en savoir plus sur la fiscalité des SCI, voir notre page Imposition SCI.