Il devient de plus en plus difficile d’être propriétaire au début de la vie active, surtout si l’on habite dans la périphérie d’une grande métropole. Les parents ne disposent pas toujours du capital nécessaire pour aider leurs enfants, mais ils peuvent en revanche contribuer au prêt immobilier, via la constitution d’une SCI.
Dans une société civile immobilière, les associés sont responsables des dettes, en proportion du nombre de parts qu’ils détiennent.
Cette particularité rassure les banques, car elles pourront se retourner vers quelqu’un en cas de défaut de paiement.
Répartir inégalement le capital social
C’est la SCI qui va acquérir la résidence principale, et pour cela contracter l’emprunt bancaire. Le principe, dans la SCI, est que les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales, mais ce, à proportion de leur capacité de remboursement.
Ainsi, si les enfants ont une capacité de remboursement plus faible, ils prendront une part moins importante dans le capital social, et les parents une part plus importante.
Les parents laissent la jouissance de la résidence aux enfants à titre gratuit. Étant donné qu’il n’y a pas de revenus fonciers pour la SCI (car pas de loyer), ce sont ses associés qui doivent rembourser le capital emprunté.
Dissocier la propriété de la société et la propriété de l’actif social
En apportant chaque mois de l’argent dans la SCI, chaque associé se constitue ce que l’on appelle un compte courant d’associé, qui est en fait un prêt/une avance de fonds qu’il consent à la SCI (et qu’elle devra rembourser).
Or, rien n’empêche un associé d’apporter en compte courant d’associé plus que ce qui correspond sa part dans le capital social.
Exemple : l’enfant n’a que 10 % de parts dans le capital social, mais rembourse 80 % des mensualités de crédit. À la fin du crédit, tout en étant associé à 10 %, son compte courant d’associé est bien plus important que celui des autres associés, ce qui lui donne des droits théoriques sur la résidence supérieurs à sa quote-part dans le capital social.
Nommer l’enfant en tant que gérant
Si les parents doivent apporter leur aide financière, il est inutile voire déconseillé qu’ils aient le rôle d’administration de la SCI, tel un propriétaire. Nommer un des enfants gérant lui donne donc une fonction et des droits qui peuvent être rapprochés de ceux du propriétaire sur son bien immobilier.
Recours au démembrement immobilier
Les parents peuvent faire don de l’usufruit de leurs actions à leurs enfants, au début du prêt immobilier.
Effectivement, plus la dette immobilière est lourde, moins les parts ont de valeur. Or, un parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans, sans que le destinataire ait de droits de donation à payer. S’il fait don de l’usufruit de ses parts de SCPI à ses enfants au début des remboursements, ces derniers pourraient très bien ne pas payer de droits de donation.
Les parents les ont ainsi aidé à acquérir leur résidence principale, et à leur en donner le total droit de jouissance, avec la pleine propriété à leur décès.