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Achat d'immeubles en SCI : délai de rétractation ou pas ?

Sommaire

Même si une société civile immobilière ne doit pas avoir de but commercial, elle peut être considérée comme professionnelle quand elle a pour objet l'administration de biens immobiliers. Or, le délai de rétractation est réservé aux acheteurs non-professionnels. Comment déterminer si la SCI bénéficie de ce droit ?

Qu'est-ce que le délai de rétractation ?

Toute personne physique ou morale, et non-professionnelle, achetant un bien immobilier bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours ouvrables, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). 

Important : il s’agit bien de la première présentation de la lettre recommandée et non de sa réception : si l’acheteur ne va pas chercher la lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat, le délai de rétractation court quand même (Cass. 1re civ., 14 février 2018, n° 17-10.514).

Sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Quiconque peut donc revenir sur sa décision à l'intérieur du délai et exiger la restitution de son dépôt de garantie. Il n'y a donc pas d'opposition absolue à ce qu'une SCI dispose d'un délai de rétractation.

À noter : l'avant-contrat peut prendre la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente. Il s'agit de deux formes différentes, la première n'engageant que les conditions, la deuxième engageant les deux parties.

Délai de rétractation et SCI : selon l'objet social

Or, selon la Cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2012, les personnes physiques et morales tirant leurs revenus de l'acquisition, la vente et la gestion de biens immobiliers, sont assimilés à des professionnels, et ne bénéficient donc pas du délai de rétractation.

Il y a donc une distinction selon l'objet social de la SCI :

  • Lorsque l'objet social de la SCI est l'acquisition d'une résidence principale par les concubins, ou encore la transmission d'un patrimoine familial (à la manière d'une SCI familiale), on peut penser que la société peut bénéficier du délai de rétractation, censé protéger l'acheteur non habitué d'un achat inconsidéré.
  • En revanche, lorsqu'il s'agit d'une SCI de location d'immeubles, dont l'objet social est précisément « l'acquisition, l'administration et la gestion par location » d'immeubles, elle n'a pas droit au délai de rétractation de dix jours.

Lorsque le gérant d'une société civile immobilière signe un avant-contrat, les associés doivent bien être conscients qu'il engage la SCI, sans retour en arrière possible.

Précautions à prendre quand une SCI achète un bien immobilier

Quel que soit l'objet social de la SCI, les associés doivent :

  • Réunir le maximum d'informations et se donner le temps de la réflexion avant de prendre leur décision.
  • S'assurer que des clauses résolutoires figurent à l'avant-contrat. Par exemple, la vente peut toujours être annulée si certaines clauses la soumettent à l'obtention d'un prêt immobilier, pour un taux et une durée plafond.

Bon à savoir : si un logement est frappé, après la vente, d'une interdiction de louer pour indécence, la vente immobilière peut être annulée (Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-11.132 et 17-14.090).

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