Il n’est pas rare qu’un associé d’une SCI sollicite cette dernière pour cautionner un prêt qu’il a souscrit. Cependant, cette solution n’est tolérée qu’à des conditions exceptionnelles.
Une société civile immobilière ne pourra se porter caution d’un prêt bancaire souscrit par l’un des associés que si :
- le financement est lié à son objet social ;
- à défaut, tous les associés ont donné leur accord ;
- dans tous les cas, il existe une communauté d’intérêts entre la société et l’emprunteur.
Si aucune de ces conditions n’est réunie, ou si la troisième n’est pas respectée, un tribunal pourrait invalider la caution ou l’hypothèque.
Quand le financement est lié à son objet social
C’est le cas quand l’emprunt concerne les biens immobiliers exploités par la SCI.
Exemple : la SCI pourra se porter caution pour un emprunt personnel d’un associé visant à acheter un nouveau bien immobilier, acquérir des biens d’équipement, procéder à des rénovations sur son parc existant, ou encore financer l’achat des parts par l’associé.
Consentement unanime des associés
Il est admis qu’une SCI puisse faire un cautionnement, même s’il n’entre pas dans son objet social, à condition que cela soit fait avec le consentement unanime de ses associés.
Sans les conditions d’objet, un tribunal pourrait fort bien obtenir l’annulation de la caution si celle-ci n’a pas été votée à l’unanimité par les actionnaires.
Avant d’engager les biens d’une SCI en caution, son gérant a tout intérêt à les réunir en assemblée générale, afin de leur demander leur consentement.
Communauté d’intérêts entre la SCI et l’emprunteur
Selon une jurisprudence de la Cour de cassation (12 septembre 2012), c’est ce critère qui l’emporte sur les autres : un cautionnement hors de l’objet social de la SCI, même avalisé par l’ensemble des associés, peut être invalidé par le juge s’il est contraire à l’intérêt social de la SCI.
Il doit y avoir une communauté d’intérêts entre les protagonistes :
- Ce sera par exemple le cas si la SCI se porte caution pour un prêt travaux souscrit par l’un de ses associés lorsque celui-ci est locataire du bien immobilier.
- Le seul fait que la personne souscrivant l’emprunt soit un associé de la SCI n’atteste en rien d’une quelconque communauté d’intérêts entre celle-ci et l’intéressé.
- En conclusion, même avec l’accord unanime des associés ni une correspondance son objet social, la SCI ne pourra pas se porter caution pour une personne physique ou morale dont l’emprunt ne lui apporte aucun intérêt.
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