Getty Images / Highwaystarz-Photography
Vous souhaitez créer une société civile immobilière. Votre but principal : la mise en location de biens immobiliers par l'intermédiaire de cette société. Avez- vous pensé à la société civile immobilière de location ? Le point sur la question.
Principes de la société civile immobilière de location
La SCI de location est une société civile immobilière dont l'objet est d'acquérir et de gérer des biens en vue de leur mise en location. Elle est désignée par l'acronyme SCIL.
Bon à savoir : ne pas confondre la SCIL avec l'ex « SCI de location » instituée par l'article L. 443-7-1 du Code de la construction et de l'habitation dont le but était de permettre aux locataires d'accéder à la propriété de leur logement par paliers. Cette forme a été abrogée en 2006 pour être remplacée par la SCI d'accession progressive à la propriété (articles L. 443-6-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Il s'agit d'un dispositif permettant à une personne physique aux ressources limitées de se porter candidate à la propriété de son logement, au fur et à mesure de son occupation, en achetant des parts du lot de copropriété qui y correspond.
Voyons plus en détail comment la société civile immobilière de location fonctionne.
Caractéristiques et intérêt de la SCIL
La société civile immobilière de location a pour but de permettre la gestion commune de biens immobiliers donnés à bail de manière souple. L'idée est d'acquérir ou de conserver un immeuble, le valoriser par une mise en location et d'en retirer des fruits : les loyers.
Exemple : Monsieur et Madame X ont Monsieur Y pour cousin. Ils souhaitent acquérir ensemble un immeuble afin de le mettre en location. Ils créent une société civile immobilière de location à laquelle ils apportent le bien immobilier. En contrepartie de cet apport, ils reçoivent des parts dans la société (au prorata des droits qu'ils possèdent sur l'immeuble, sauf autres apports). Ils s'épargnent ainsi la détention du bien sous le régime de l'indivision, plus complexe et sujet à dissensions.
La société civile immobilière de location va être constituée de manière classique (statuts, organisation, désignation d'un gérant...)
L'ensemble des associés reste concerné et impliqué au sujet de l'immeuble loué : l'on peut manifester son contentement ou ses désaccords lors de l'assemblée générale annuelle de la société. Seule la gestion quotidienne est déléguée au gérant désigné par les associés.
Attention ! Le gérant est limité : il ne peut pas par exemple décider seul de diviser un seul grand logement existant. Il devra en référer à l'assemblée générale des associés.
S'agissant d'une société de personnes, la société civile immobilière de location est dite « transparente » du point de vue du droit fiscal. Cela signifie qu'elle n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. L'imposition a lieu directement auprès des associés, sur leur patrimoine en fonction des résultats – une part des loyers – qu'ils obtiennent grâce à leurs parts sociales. Fiscalement encore, une déduction des charges (travaux, intérêts d'emprunt) concernant le bien immobilier, est possible.
Enfin, la détention de parts sociales dans une SCI permet généralement une transmission des biens facilitée dans le cadre des successions.
Fonctionnement de la SCIL
La société civile immobilière est une société civile classique. Elle est ainsi soumise à toutes les obligations courantes en cette matière.
Ses statuts devront prévoir l'objet social « mise en location et gestion de biens ». La société doit être immatriculée (les démarches doivent être faites auprès du centre de formalités des entreprises ou du registre du commerce et des sociétés).
Les aspects relatifs à un ou plusieurs éventuels biens immobiliers affectés au capital nécessitent l'intervention d'un notaire.
Sauf à ce que le bien soit donné en gestion locative à un mandataire immobilier, le gérant est seul en charge de la gestion courante liée aux logements donnés à bail. Un gardien salarié peut être engagé pour gérer l'immeuble.
Les autres associés sont déchargés de la gestion quotidienne. Les associés perçoivent les loyers que la société reçoit selon une temporalité prévue. Ce sont des revenus.
L'opération est donc intéressante pour se lancer dans la location d'un bien détenu par plusieurs personnes. Elle peut l'être également pour l'entrepreneur qui souhaite dissocier la propriété de son entreprise de celle de ses locaux. Il évitera ainsi la saisie de l'immeuble en cas de faillite de son entreprise.
Exemple : la société commerciale exerce son activité dans les locaux d'une société civile immobilière qu'elle lui a donnés en location. En cas de faillite de la société commerciale, les locaux restent hors de la procédure puisqu'ils n'appartiennent pas à la société commerciale. Ils ne peuvent donc être saisis.