Transmettre un bien immobilier à ses descendants sans léser un second conjoint ou un concubin est souvent bien difficile. De plus, il s’agit de permettre aux survivants de continuer à jouir des lieux à son décès. La SCI avec démembrement croisé des parts apporte une solution particulièrement intéressante.
Rappel sur le démembrement immobilier simple
Les deux droits de la pleine propriété
Une pleine propriété se constitue de 3 droits : l’abusus (nue-proprieté) d’une part, l’usus et le fructus (usufruit) d’autre part. L’abusus est le droit de disposer du bien (et donc notamment de le vendre), le fructus est le droit d’utiliser et d’en récolter les fruits.
La séparation d’usus et de fructus
Un notaire a la possibilité de séparer les droits d’usufruit et de nue-propriété, via un acte de démembrement immobilier :L’usufruitier a le droit d’habiter le logement et de le louer, le nu-propriétaire n’a que le droit de posséder.À la fin du démembrement, c’est-à-dire au décès de l’usufruitier ou à une date précise s’il s’agit d’un démembrement temporaire, l’usufruit revient au nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire.Bon à savoir : étant donné que le nu-propriétaire ne fait que récupérer un droit, il n’y a pas de taxes sur les donations ou succession à payer.
Principe du démembrement immobilier croisé de la SCI
Dans le démembrement immobilier croisé d’une SCI, chaque associé est nu-propriétaire d’une partie (par exemple, la moitié des parts) et usufruitier de l’autre partie (l’autre moitié).
Premièrement : créer une SCI
Dans un premier temps, il est nécessaire de créer une SCI avec un nombre de parts paire.
Exemple : Jean et Cécile montent une SCI de 10 parts. Jean en possède cinq parts, et Cécile cinq.
Deuxièmement : démembrer et adjuger les nues-propriétés et usufruits
Dans un deuxième temps, on démembre la totalité des parts, et l’on attribue à chacun un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.
Exemple : Jean possède la nue-propriété des parts A, et l’usufruit des parts B. Cécile possède la nue-propriété des parts B, et l’usufruit des parts A.
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Transmission du bien aux ayants droit et protection du survivant
Au décès du premier actionnaire
Pour reprendre notre exemple, si Jean décède le premier, Cécile reçoit l’usufruit des 5 parts B, et devient donc plein-propriétaire sur les 5 parts B (nue-propriété + usufruit), le tout sans payer de droits de succession.
Les ayants droit de Jean héritent de la nue-propriété des 5 parts A, que possédait Jean, et qui sont réparties entre eux.
Cécile détient donc l’usufruit sur les 5 parts A et la pleine propriété sur les 5 parts B, ce qui représente la pleine jouissance du bien immobilier : elle peut y rester ou le louer, elle est indélogeable.
Au décès du deuxième actionnaire
Au décès de Cécile, les ayants droit de Jean récupèrent son usufruit et détiennent donc la pleine propriété sur les 5 parts A. Les ayants droit de Cécile héritent de la pleine propriété de ses 5 parts B.
Au final, les ayants droit de Jean et Cécile obtiennent une part égale du bien immobilier.
Conclusion : de nombreux avantages
En résumé, le démembrement croisé ne présente que des avantages :
- protection efficace du conjoint survivant sans aucune imposition fiscale ;
- possible aussi bien pour des conjoints, des partenaires de PACS ou des concubins ;
- protection du survivant sans léser les héritiers et sans complication du point de vue civil ;
- l’extinction de l’usufruit, et donc le retour en pleine propriété, n’est pas soumis à des droits de succession.
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