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Formulaire :Check-list préalable au rachat des parts d'une SCI à l'un de ses associés

Rédigé par des auteurs spécialisés PagesJaunes

Sommaire

À quoi sert ce modèle de contrat ?

Le rachat de parts sociales d'une SCI peut être une opération intéressante mais elle est toujours risquée notamment en raison du fait que les associés de ce type de société peuvent devoir payer le passif sur leurs biens personnels.

Il convient donc d'être vigilant et de faire toutes les vérifications recommandées dans la présente check-list.

Notice : Check-list préalable au rachat des parts d'une SCI à l'un de ses associés

Cette check-list comporte toutes les démarches suivantes :

  • analyse approfondie des comptes de la SCI,
  • vérification des garanties apportées par le projet d'acte de rachat,
  • recherches sur le patrimoine personnel du futur cédant en vue de vérifier si celui-ci sera suffisamment solvable pour vous dédommager en cas de dol,
  • prise de contact avec les autres associés de la société pour vérifier s'ils sont disposés à vous agréer en tant que nouvel associé.

Formulaire

Check-list préalable au rachat des parts d'une SCI à l'un de ses associés

L'analyse des comptes de la SCI

L'analyse du bilan

  • L'endettement à moyen terme représente ______ années de cash-flow.

  • Les annuités de remboursement des emprunts à moyen terme totalisent _________ % de la capacité annuelle d'autofinancement dégagée au cours des cinq derniers exercices (ce ratio doit toujours être inférieur à 50 %)

  • Le fonds de roulement est suffisant : oui / non

  • Le solde de trésorerie est positif / négatif pour un montant de 15 jours de chiffre d'affaires / 1 mois de chiffre d'affaires  / 2 mois de chiffre d'affaires / davantage (attention si la trésorerie est très faible)

  • Les amortissements des biens immobiliers et des autres immobilisations ont été comptabilisés normalement : oui / non

  • Au cours des cinq derniers exercices, le ratio d'endettement à moyen terme, le fonds de roulement et le solde de trésorerie ont évolué de manière : favorable / défavorable

  • Le montant des dettes fiscales et sociales semble normal compte tenu de l'activité de la société et de ses frais de personnel : oui / non

  • L'évolution de l'endettement envers les fournisseurs au cours des cinq derniers exercices a été : favorable / défavorable

  • L'évolution de l'actif circulant (créances sur les locataires, placements et disponibilités) semble normale : oui / non

L'analyse du compte de résultat

Exercices

Évolution par rapport à l'exercice précédent

N-5

Évolution par rapport à l'exercice précédent

N-4

Évolution par rapport à l'exercice précédent

N-3

Évolution par rapport à l'exercice précédent

N-2

Évolution par rapport à l'exercice précédent

N-1

Chiffres d'affaires

_____%

_____%

_____%

_____%

_____%

Valeur ajoutée

_____%

_____%

_____%

_____%

_____%

Résultat brut d'exploitation

_____%

_____%

_____%

_____%

_____%

Résultat d'exploitation

_____%

_____%

_____%

_____%

_____%

Résultat courant avant impôt

_____%

_____%

_____%

_____%

_____%

Résultat net

_____%

_____%

_____%

_____%

_____%

Évolution des frais financiers par rapport au chiffre d'affaires et au résultat d'exploitation

Exercices

N-5

N-4

N-3

N-2

N-1

Frais financiers / résultat d'exploitation

_____%

_____%

_____%

_____%

_____%

Frais financiers / chiffre d'affaires

_____%

_____%

_____%

_____%

_____%

Si ces montants ou ces ratios ont évolué de manière défavorable, les explications données par le futur cédant sont satisfaisantes : oui / non

L'examen du patrimoine immobilier

  • 1er bien acheté par la SCI

    • Nature de ce bien : appartement / maison

    • Adresse de ce bien : ___________________________________________________

    • Date d'achat___________

    • Prix d'achat _______________€

    • Des réalisations susceptibles de valoriser ce bien (par exemple : création d'espaces verts nouveaux, rénovation du quartier ou création d'une ligne de transports collectifs améliorant sa desserte) ont été décidées par les autorités : oui / non

    • Ce bien risque d'être déprécié par une source de nuisance (exemple : projet d'aéroport, d'autoroute ou de ligne de TGV) : oui / non

  • 2e bien acheté par la SCI

    • Nature de ce bien : appartement / maison

    • Adresse de ce bien ____________________________________________________

    • Date d'achat :___________

    • Prix d'achat :_______________€

    • Des réalisations susceptibles de valoriser ce bien (par exemple : création d'espaces verts nouveaux, rénovation du quartier ou création d'une ligne de transports collectifs améliorant sa desserte) ont été décidées par les autorités : oui / non

    • Ce bien risque d'être déprécié par une source de nuisance (exemple : projet d'aéroport, d'autoroute ou de ligne de TGV) : oui / non

L'examen des relevés bancaires

Les relevés révèlent qu'à chaque fin de mois, les comptes bancaires de la société sont : débiteurs / créditeurs / tantôt débiteurs, tantôt créditeurs

Des écritures révélant des rejets de chèques ou de prélèvements apparaissent sur les relevés : oui / non

Si oui : nombre total d'écritures de ce type constatées

  • pendant l'année N : ________

  • pendant l'année N-1 : ________

  • pendant l'année N-2 :________

  • pendant l'année N-3 : ________

  • pendant l'année N-4 : ________

  • pendant l'année N-5 : ________

L'examen des déclarations du cédant dans le projet d'acte d'achat

Le cédant déclare :

  • qu'il a l'entière capacité civile : oui / non

  • qu'il n'est ni en cessation de paiements, ni en déconfiture : oui / non

  • que la société n'est pas en cessation de paiements et qu'elle ne fait pas l'objet d'une procédure applicable aux entreprises en difficulté : oui / non

  • que les parts peuvent être cédées librement : oui / non

  • que la société a souscrit toutes les assurances nécessaires pour son activité, qu'elle est à jour dans le paiement de ses primes et qu'elle n'a fait à ses assureurs aucune déclaration de nature à lui faire perdre le bénéfice d'un droit à indemnisation en cas de sinistre : oui / non

  • que les parts cédées ne font l'objet d'aucun démembrement de propriété : oui / non

  • que les clients de la société sont dans l'ensemble satisfaits de ses produits et qu'aucun d'entre eux n'a signalé qu'il envisageait d'interrompre ses relations avec la société :
    oui / non

  • qu'à sa connaissance, aucun client important de la société n'a interrompu récemment ses relations avec elle : oui / non

  • qu'il n'a connaissance d'aucun élément qui serait de nature à compromettre les perspectives de chiffre d'affaires ou de résultats de la société : oui / non

  • qu'à sa connaissance, la situation des marchés auxquels sont destinés les produits vendus par la société est saine : oui / non

  • que les parts cédées ne font l'objet d'aucune restriction légale de nature à empêcher leur cession et qu'elles ne sont ni nanties ni données en gage : oui / non

  • qu'il ne s'est pas engagé à consentir un gage ou un nantissement sur lesdites parts : oui / non

  • que les comptes et les bilans remis au cessionnaire sont sincères et qu'ils donnent une image fidèle de la situation de la société : oui / non

  • que toutes les provisions nécessaires pour couvrir les risques de dépréciation des actifs ou les différentes charges ont été comptabilisées : oui / non

  • que depuis la clôture du dernier exercice, la société a fait l'objet d'une gestion rigoureuse et qu'aucune décision de nature à compromettre l'avenir de la société ou sa situation financière n'a été prise : oui / non

  • que tous les biens mobiliers et immobiliers que possède la société ont fait l'objet d'un entretien satisfaisant et qu'aucun d'eux n'a besoin de réparations coûteuses : oui / non

  • qu'il n'omet aucune déclaration qui aurait été de nature à modifier le jugement porté par le cessionnaire sur la valeur des actions ou sur les perspectives de la société s'il en avait eu connaissance : oui / non

  • il vous indique précisément les garanties prises sur les actifs de la société si de telles garanties ont été prises) : oui / non

Le patrimoine du cédant

  • Le cédant est locataire / propriétaire de sa résidence principale.

  • S'il en est propriétaire :

    • date d'achat :_____________

    • prix d'achat :_____________ €

    • montant restant à rembourser pour le prêt immobilier :_____________ €

  • Il est propriétaire d'un autre bien immobilier : oui / non

  • Si oui :

    • adresse du bien :____________________________________________________

    • date d'achat :_____________

    • prix d'achat :_____________ €

    • montant restant à rembourser pour le prêt immobilier : _____________ €

Les autres associés

  • Ils déclarent qu'à leur connaissance, la situation de la société est :
    très bonne / bonne / moyenne / mauvaise

  • Ils sont disposés à vous accorder leur agrément : oui / non

  • Votre ressenti personnel :

    • L'associé vendeur vous inspire confiance : oui / non

    • Les autres associés vous inspirent confiance : oui / non

    • Le gérant vous inspire confiance : oui / non

    • Vous avez pu prendre des références sur ces personnes : oui / non

    • Vous pensez que la SCI sera bien gérée avec ces associés et ce gérant : oui / non

Check-list préalable au rachat des parts d'une SCI à l'un de ses associés en PDF

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