Création d'une SCI avec ma soeur et nos deux conjoints. Rachat des parts d'indivision de mes frères
Question détaillée
Je suis en indivision sur une maison léguée par nos parents, avec mes deux frères et ma soeur.
Nos frères veulent vendre leurs parts a nos deux conjoints respectifs.
Ainsi, nous 4 = ma soeur mon mari son mari voulons créer une SCI pour l'acquisition et la gestion de cette maison. Les avis de deux notaires ne sont pas clairs :
1- On crée une SCI avec ma soeur en apportant nos deux parts de la maison, puis cette SCI (dont le capital aura été augmenté par l'apport de liquidité de nos conjoints) rachète a nos frères leurs 2 parts.
2- On crée une SCI avec mes frères et nos conjoints achètent la moitié des parts de cette SCI
Quelle formule engendre -t-elle le moins de frais?
Y-a-t'il des droits d'acquisition lorsque l'on
1 réponse d'expert
Réponse envoyée le 13/12/2010 par un Ancien expert PagesJaunes
Bonjour,
Tout d'abord il faut que vous discutiez avec votre soeur pour savoir si vous souhaitez conserver ce bien provenant de vos parents en biens propres ou non. En faisant entrer vos conjoints dans la SCI cela pourrait poser problème si vos mariages respectifs se dénouent pour une autre raison que le décès (le divorce).
Ce petit rappel fait, voilà quelques informations pour votre opération :
Plus-value : l'apport de l'immeuble à une SCI déclenche la plus-value pour les propriétaires. exonération de la plus-value si vous le possédez depuis plus de 15ans. Sinon taxation dégressive selon la durée de détention (19% + 12,3%).
Apport: l'apport en l'échange de part est un apport pur et simple, il ne déclenche pas de droit d'enregistrement.
Schéma 1) Vous apportez vos parts à la SCI, vous pouvez emprunter pour acheter les autres parts de vos frères (le bien reste dans la SCI entre vous et votre soeur). Vous paierez la plus-values sur votre apport avec votre soeur et vos frères seront imposables sur la plus-value. De plus la SCI devra acquitter un droit d'enregistrement de 5% + frais de notaire sur l'acquisition faite aux frères.
Schéma 1 bis) Vos époux peuvent apporter du cash pour que la SCI achète les parts de vos frères.L Alors l'ensemble des associés supportera les droits d'enregistrement 5% + frais de notaire env. 2%. Car c'est la SCI qui achète.
Schéma 2) vos frères vendent les parts d'une SCI à vos époux. La cession de "parts" indivis entainera pour vos époux des droits de 5% + frais notaires. La plus-value pour vos frères. L'apport à la SCI par les époux est exonéré de droits d'enregistrement.
Dernier conseil, consultez un fiscaliste ou un notaire pour optimiser le montage, cela peut varier s'il s'agit d'un bien productif de revenus ou un bien "morts" comme une résidence secondaire de vacance.
Ne négligez pas l'aspect bien propre ou non que vous souhaitez conserver.
Cordialement,
Yann
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