Création d'une holding IS et 3 SCI IS pour locatif
Question détaillée
Bonjour à tous,
J'envisage d'acheter 3 immeubles pour un prix global de 1.5M€+ Frais de notaires et un CA de 150K€.
1- Est-ce légal de créer une SCI IS par immeuble (acquisition de 3 immeubles locatifs non meublés pour l'instant) sous une holding IS pour éventuellement bénéficier du régime mère-fille et de l'intégration fiscale?
2- Dans cette optique, l'un des avantage sera de pouvoir vendre (pas avant 10-20 ans) ou acheter un immeuble plus facilement et en parallèle de profiter d'un taux d'imposition plus faible de 15% sur les revenus de chaque immeuble. Suis-je bien une fois de plus dans mon plein droit?
3- Les "frottements" fiscaux seront-ils bien seulement de 5% sur la remontée des dividendes?
4- Quelle entité conseiller pour la Holding (qui sera détenue par ma Femme et moi-même sous régime de la séparation des biens)? SARL? SASU?
5- Quel coût initial puis annuel dois-je estimer pour un tel montage.
6- Quelle entité doit prendre en charge le ou les pret(s)? Chaque SCI ou la Holding?
7- J'envisage d'embaucher une personne pour la gestion des 3 SCIs. Dois-je mettre cet employé au niveau de la Holding et de charger un service à chaque entité ensuite?
8- D'autres charges, par exemple, la mise en place des baux, la garantie loyers impayés, amèneront des coûts. Dois-je également les faire subir à la Holding et les défalquer sur chaque SCI ensuite?
9- Y-a-t-il un moyen d'optimiser les frais de notaires si l'acquisition se fait en même temps (ceux-ci sont déductibles dès la première année d'après mes informations)? Les biens sont pour l'instant gérés en Nom Propre par une seule personne.
Merci par avance pour vos réponses, que j'attends avec impatience.
Bien cordialement.
1 réponse d'expert
Réponse envoyée le 12/09/2016 par un Ancien expert PagesJaunes
Bonjour Stéphane,
1°)- Une seule SCI peut tout à fait ne détenir qu'un seul immeuble.
La forme juridique des sociétés détenues par une holding n'a aucune incidence.
2°)- Le taux réduit d'imposition des bénéfices se substitue dans la limite de 38 120 € de bénéfice par période de 12 mois au taux normal de l'IS.
BOI-IS-LIQ-20-10 § 1
Attention, la limite de 38 120 € fait l’objet d’un ajustement prorata temporis lorsque la durée de l’exercice n’est pas de 12 mois.
De plus, la seconde loi de finances rectificative pour 2012 a instauré une contribution additionnelle à l’impôt sur les sociétés de 3 %, codifiée à l’article 235 ter ZCA du Code général des impôts, applicable sur les montants distribués par les sociétés et organismes français ou étrangers passibles de l’impôt sur les sociétés en France.
En outre, l'option du régime mère-fille ne peut pas être prise pour l’ensemble des filiales du groupe. Ainsi, seulement certaines des filiales du groupe peuvent être soumises au régime mère-fille.
BOI-IS-BASE-10-10-10-10, § 30
D'autre part, je me permets d'attirer votre attention sur un point qui pourrait se révéler important : vous écrivez que les biens immobiliers acquis par les SCI ne seraient pas meublés pour l'instant. Cela signifie-t-il que vous envisageriez de les louer meublés plus tard ? Dans l'affirmative, la forme sociétale de la SCI ne serait pas adaptée.
3°) Les dividendes versés sont toujours soumis à l'IR, après abattement de 40%, et aux prélèvements sociaux sans abattement.
6°, 7°, 8°)- Les distributions des filiales perçues par la société mère étant retranchées du bénéfice net total de la société mère, à l’exception d'une quote-part de frais et charges fixée forfaitairement et uniformément à 5 % du produit total des participations, il apparaîtrait intéressant de passer toute charge au sein des SCI.
Par contre, les intérêts d'emprunt sont fiscalement déductibles au niveau de la holding et l'emprunt est remboursé par les dividendes versés par la/les sociétés cibles.
Quant à la forme juridique et aux coûts liés à ce type de montage (questions 4, 5 et 9), je vous suggère de vous rapprocher d'un avocat d'affaires.
Vous pouvez me contacter si vous le souhaitez.
J'espère vous avoir aidé un peu,
Courtoisement,
frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
Le conseil financier et immobilier qui partage sa rémunération avec ses clients ! www.patrifinance.fr
www.patrifinance.com
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