Choisir une SCI d'attribution ou en indivision ?

bonjour je suis associé d' une sca constituée en 1995 entre mes parents ma soeur et moi meme .Suite a un divorce il y a 6 ans j ai racheté l intégralité du credit restant ainsi que des parts de mon ex femme. Je souhaiterais a ce jour revendre mon bien hors , rien n'est claire pour moi , doit on dissoudre la sca ? mes parents et ma soeur sont ils dans l obligation de me racheter mes parts ? Puis je vendre a une tierce personne ? Doit on repasser obligatoirement chez un notaire ? Et dans ce cas quel en sera le cout ? sachant que mon bien s'éleve a environ 300000€ (x3 pour l 'ensemble environ) D'avance je vous remercie de répondre si possible à mes questions ,cordialement.

Bonjour nous envisageons également la SCIA cependant, les banques sont frileuses. Le problème se pose par rapport aux dettes de l'autre associé, qui en est responsable avant la dissolution de la SCIA. Ensuite lorsque nous décidons de dissoudre la SCIA y a t'il des frais de notaires à prévoir. Certains me dissent non, d'autre me parlent d'une TVA à payer lors de cette dissolution, merci.

Bonjour,


effectivement ces deux solutions s’offrent à vous, cependant il faut prendre en compte les possibilités et obligations de chacune de ces mesures.

L’indivision et une formule qui peut être contraignante, car d’une part, “nul n’est obligé de rester dans l’indivision”  (article 815) et donc chaque propriétaire peut demander de vendre sa part à tout moment. Il existe néanmoins un droit de préemption que peuvent exercer les indivisaires.

D’autre part, les indivisaires sont solidaires des dettes. Si l’un d’entre eux ne peut pas payer son crédit, la banque ce réserve le droit de demander la vente du bien pour le règlement de ladite dette.
L’indivision présente aussi le problème de la succession car les héritiers peuvent demander la vente de leur part et il n’est pas possible de s’y opposer (article 815), vous pouvez donc être obligé de racheter les part des cessionnaires afin de conserver le bien, ou au cas échéant vendre le bien pour payer cette part.

L’indivision peut être source de nombreuses tensions, dans la mesure où les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité des indivisaires. Une certaine souplesse a néanmoins été prévue par la loi, en offrant la possibilité aux indivisaires de nommer un décisionnaire qui pourra effectuer seul les actions de gestion courante.


Il peut donc être préférable pour vous de constituer une SCIA car elle est bien plus souple dans son fonctionnement que l’indivision.
Le principe de la SCIA est de permettre la constitution ou l’acquisition d’immeuble, en vue de l’attribution de lot entre les associés. Une fois l’opération effectuée, la SCI peut être dissoute.
Concrètement, il s’agit d’acheter un bien à plusieurs et ensuite de se répartir les parts suivant ses besoins.
Comme pour tout contrat, ce sont les associés qui définissent les statuts de la SCI. A eux donc de définir de façon exhaustive les différentes répartitions.
Les avantages de ce monde d’acquisition de bien immobilier sont que vous pouvez utiliser votre Plan Epargne Logement ou contracter un prêt à taux zéro pour acquérir des parts. Un autre avantage, est que vous ne revaloriserez que votre part, il n’est pas nécessaire de demander l’autorisation des autres membres de la SCIA à effectuer des travaux dans votre logement. La valeur des parts peut ainsi varier selon chaque associé.

Il est également possible de prévoir une clause selon laquelle des parts ne pourront être cédées qu’à d’autres associés.

Mais la question ce pose, si l’un des associés entend céder ces parts, mais qu’aucun des coassociés ne souhaite les racheter ?

Une faculté de rachat des parts par la société existe, en vue de leur annulation.

Enfin, il convient de mentionner l’existence de clauses d’agrément, qui permettent notamment de limiter l’entrée dans la société de membres indésirables.

L'associé qui ne répondrait pas aux appels de fonds ou qui ne participerait pas aux charges ne peut ni entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation, ni se maintenir dans cette jouissance, ni obtenir l'attribution en propriété de cette fraction.

L'associé s'expose également à la vente forcée de ses parts dans la société, à la double condition :

- qu'il n'ait pas régularisé sa situation dans un délai d'un mois suivant une sommation de payer ;

- que l'assemblée générale autorise cette vente forcée à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés (art. L. 212-4 CCH) (les parts de l'associé défaillant ne sont pas prises en compte pour le calcul de ces majorités).

Le coût de création d’une telle structure varie généralement entre 1 000 et 2 000 €, il en va de même pour la dissolution.

Les sociétés civiles d'attribution bénéficient du système dit de la transparence fiscale. En conséquence, sur le plan fiscal ces sociétés sont réputées ne pas avoir d'existence distincte de celle de leurs membres (art 1655 ter CGI).

Cette transparence fiscale, particulièrement marquée en matière de société civile d'attribution, s'applique non seulement aux impôts directs et aux droits d'enregistrements mais également à la taxe de publicité foncière et aux taxes assimilées (Art. 1655 ter CGI).

Pour les associés, ce principe entraîne les conséquences fiscales suivantes :
- les cessions de parts sont assimilées à des ventes d'immeubles, ainsi :
. la cession est soumise aux droits de mutation applicables aux ventes d'immeubles.
Elle peut également être soumise à la TVA s'il s'agit de la première vente dans le délai de 5 ans suivant l'achèvement de l'immeuble.
. la cession est soumise au régime des plus values immobilières.
- les réductions d'impôts applicables à l'habitation principale ou aux investissements locatifs sont, le cas échéant, applicables.

Cordialement.

L’équipe www.gestiondepatrimoine.com